Son yıllarda konutların kısa süreli kiraya verilmesi özellikle otellerdeki konaklama doluluklarında azalmaya yol açtığı şikâyetlerine yol açmış ve vergi kayıplarına neden olduğu da göz önünde bulundurularak bu alanda yasal düzenleme yapılması ihtiyacı hissedilmiştir.

Konutların gerçek ve tüzel kişilere turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin esasların belirlenmesi, turizm amaçlı kiralanan konutların belgelendirilerek kayıt altına alınabilmesini teminen yapılan 7464 sayılı “Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” 2 Kasım 2023 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

Anılan yasa ile;

- Turizm amaçlı kiralama sözleşmesi yapılmadan önce izin belgesi alınması zorunluluğu getirilmiş,

- Doğrudan veya dolaylı olarak izinsiz kiralama yapılması hâlinde uygulanacak idari yaptırımlar ile izin belgesi sahiplerinin mevzuata aykırı işlemlerine karşı uygulanacak idari yaptırımlar belirlenmiş,

- İzin belgesinin iptaline ilişkin düzenlemeler yapılmıştır.

Aynı Yasa ile milli parklar ve tabiat parkları ile orman sayılan alanlarda konaklama içeren tesis yapımı amacıyla tahsis etme yetkisi münhasıran Kültür ve Turizm Bakanlığı’na verilmiş, Kapadokya alanının korunmasına yönelik alınan tedbirlere aykırı davranılması hâlinde uygulanacak idari para cezaları düzenlenmiştir.

Anılan Yasada “kısa süreli turizm amaçlı kiralama” kapsamına konutların kullanıcılara en fazla yüz gün süreyle her türlü amaçla kiralanması alınmıştır. Dolayısıyla bu tür kiralamalar kanunun kapsamına dahildir. Ancak tek seferde yüz günden fazla süreli yapılan kiralamalar kanunun kapsamı dışında bırakılmıştır.

Konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için, turizm amaçlı kiralama sözleşmesi yapılmadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi alınması zorunludur. Ayrıca, Bakanlıkça nitelikleri belirlenen plaketin de, turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine asılması gerekmektedir. Bakanlık izin verme yetkisini valilik vasıtasıyla da kullanabilecektir. İzin belgesi ve plaket ücretleri de olacak olup, bu ücretler Bakanlıkça belirlenecektir.

Öte yandan, izin belgesi alınabilmesi için, izin belgesine konu olacak bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile “turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğü”ne ilişkin yazılı karar alınması ve bu kararın ibrazı zorunludur. Birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde, sadece turizm amaçlı kiralama yapılan konutun bulunduğu bina için bu şart aranmaktadır. Alınacak bu kararın bir örneği site yönetimine de iletilecektir.

Üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda, en fazla %25’i için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilmektedir. Aynı kiraya veren adına aynı binada izin belgesi düzenlemesine konu bağımsız bölüm sayısının beşi geçmesi durumunda, başvuruda ayrıca aşağıdakilerin de ibrazının zorunludur:

a) İşyeri açma ve çalışma ruhsatı,

b) Başvuruya konu binanın, birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut  sitelerinde yer alması durumunda, yukarıdakilere ilave olarak, tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan karar.

Diğer Hususlar:

- İzin belgesini alma yükümlülüğü kiraya verene aittir.

- İzin belgesi sahibi, gerçek kişi ise ölümü halinde, ölüm tarihinden itibaren üç ay içerisinde mirasçılar tarafından başvuruda bulunulmaması veya tüzel kişi ise tüzel kişiliğinin sona ermesi durumunda izin belgesi geçersiz hale gelecektir. Ancak kullanıcıların (kiracıların) hakları yapmış oldukları sözleşme süresi sonuna kadar devam edecektir.

- İzin belgesi sahibinden kiralanan konutun kullanıcılar tarafından kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiralanması veya kendi adına mesken olarak kullanılmak amacıyla kiralanan konutun kiracısı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanması yasaktır.

- Turizm amaçlı kiralama izin belgesi verilen konutlarda 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu hükümleri uygulanacak olup, bildirim yükümlülüğü konusunda izin belgesi sahibi sorumlu kişi kabul edilecektir. (Kimlik Bildirme kanununa göre; Otel, motel, han, pansiyon, bekar odaları, günübirlik kiralanan evler, kamp, kamping, tatil köyü ve benzeri her türlü, özel veya resmi konaklama yerleri ile özel sağlık müesseseleri, dinlenme ve huzur evleri, dini ve hayır kurumlarının sosyal tesislerinin sorumlu işleticileri, bu yerlerde ücretli veya ücretsiz, gündüz veya gece, yatacak yer gösterdikleri yerli veya yabancı herkesin kimlik ve geliş- ayrılış kayıtlarını, örneğine ve usulüne uygun şekilde günü gününe tutmak, genel kolluk örgütlerinin her an incelemelerine hazır bulundurmak, Devlet İstatistik Enstitüsüne, talebi halinde vermek zorundadırlar.)

- Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28’inci maddesi uyarınca düzenlenen yönetim planında kısa süreli kiralama faaliyetine izin verildiğine dair hüküm bulunan; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunduğu; sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü ihtiva eden yüksek nitelikli konutlara, oy birliği ile alınan kat malikleri kararı ve yukarıda belirtilen ek belge şartları aranmaksızın izin belgesi düzenlenebilecektir.

İdari yaptırımlar ve düzenlemelerin uygulanmaya başlayacağı tarih

İzinsiz kiralama faaliyetinin tespit edilmesi halinde uygulanacak bazı idari yaptırımlar şunlar olacaktır:

- Bu kapsamda konutları kiraya verenlere, kiralama yapılan her bir konut için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanacak ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için on beş gün süre verilecektir.

- Verilen on beş günlük süre sonunda izin belgesi alınmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetine devam edenlere beş yüz bin Türk Lirası idari para cezası uygulanacak ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için bir kez daha on beş gün süre verilecektir.

- Yukarıdaki yaptırımların uygulanmasına rağmen, izin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetlerine devam edenler hakkında, bir milyon Türk Lirası idari para cezası uygulanacaktır.

- Her defasında yüz günden fazla süreli kira sözleşmesi yapmasına rağmen, ilk sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içerisinde aynı konutu dört defadan fazla kiraya verenler hakkında, bir milyon Türk Lirası idari para cezası uygulanacaktır.

- Bakanlıkça düzenlenen plaketin turizm amaçlı kiralama yapılan konutların girişine asılmaması halinde yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanacak ve asılması için on beş gün süre tanınacaktır. Plaketin on beş gün içerisinde turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine asılmaması durumunda, 500 yüz bin Türk Lirası idari para cezası uygulanacaktır.

- Kendi adına mesken olarak kullanmak amacıyla kiraladığı konutu kendi nam ve hesabına turizm amaçlı kiraya verenler hakkında ise, her bir sözleşme için yüz bin Türk Lirası idari para cezası uygulanacaktır.

- İzin belgesi olmayan konutların turizm amaçlı kiralanmasına aracılık edenler hakkında da, her bir sözleşme için yüz bin Türk Lirası idari para cezası uygulanacaktır.

Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler 01.01.2024 tarihinden itibaren yürürlüğe girecek olup, o tarihten itibaren uygulanmaya başlayacaktır. Ancak; anılan düzenlemelerin yürürlüğe gireceği 01.01.2024 tarihinde turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunmakta olanlar tarafından, 01.01.2024 tarihinden itibaren bir ay içinde izin belgesi almak üzere Bakanlığa başvurulması zorunludur. Bu yükümlülüğe uymayanlar hakkında, yukarıda belirtilen yaptırımlar uygulanacaktır. İzin belgesi düzenlenmesi işlemleri, başvuru tarihinden itibaren üç ay içinde sonuçlandırılacaktır. Başvurusu kabul edilmeyenler faaliyette bulunamayacaklar, ancak bu konutların kullanıcılarının hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam edecektir.

Yazar: Akif Akarca & Dr. Mehmet Şafak

Kaynak: https://www.ekonomim.com/